虛坪灌到頂了嗎？最新市調顯示，房價攀升到建商滿足點，加上法規規定「雨遮不計坪、不計價」，雙北市預售新案公設比普遍不再飆升；專家指出，公設比最大容忍值，大概在35％，可是還是有建商不信邪！偏偏灌到50％。

據住展雜誌今（18）日最新統計，2021年截至11月 15日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35％，比2020年略降約0.2個百分點，中止連續三年上升。

新北市方面，今年同期平均公設比為33.9％，比去年增加約0.4個百分點，並連續四年締造歷史新高。

住展雜誌這項統計範圍，包括：華廈、大樓建築；但是並不包括5層樓以下的公寓、透天。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄，但上升幅度已經比前幾年較為緩和；至於台北市，更不增反減，顯示灌虛坪風氣已稍有克制。

從實務面上來看，公設比灌越高的房子，越難賣，而35％門檻，則是消費者心理很難過得了的檻，預期明年公設比應難大幅升高。

何世昌分析，有三個原因，牽制公設比飆速下降。

何世昌分析，今年大台北建案公設比變動幅度較溫和，主因可能幾下幾項：一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢。

第二、近年以來，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。

第三，由於今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普遍達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪，況且虛坪愈多的建案也不好賣。

至於新北市，房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低，所以公設比還在持續增加當中，但預期2022年增長空間會更小。

何世昌分析，整體來說，公設比最大公約數與去年相同，維持在30％～34.99％。主要原因是35％以下公設比較好賣，消費者購買抗性較低。

不過，房市還是有極端值，虛坪最少的建案，台北市有一筆，公設比僅約27％。至於超高公設比建案，台北市多達22個，甚至還有1個建案公設比高達50％，購屋款堪稱「一半買公設、一半買房子！」

何世昌認為，雖然今年大台北建案公設比升勢減緩，但公設比的極限到底在哪裡，答案要視消費者接受程度；畢竟消費者若不買單，建商灌再多也沒用。何世昌建議，消費者買房時除了看公設比高低外，也可以從「主建物坪數」換算出實坪價，能夠比較出哪個建案實坪價更划算。另要留意極少數不肖業者刻意低報公設比，消費者應仔細審視契約內容，勿輕信銷售人員片面之言，以保障自己的購屋權益。

(本文由 工商時報 提供)